بزرگنمایی:

خانه اولی‌ها پشت4 دیوار

سازمان برنامه و بودجه کشور ضمن پرداختن به علت خروج مسکن از دسترس خانه اولی‌‌‌ها، چهار دیوار پیش روی خرید خانه توسط تقاضای مصرفی در کشور را معرفی کرد.

 پیش‌‌‌نویس برنامه هفتم توسعه کشور که توسط سازمان برنامه و بودجه تدوین شده و در زمره مراحل مقدماتی تدوین برنامه اصلی است، حاوی یک فصل ویژه با عنوان «مسکن» است.

سازمان برنامه و بودجه در این پیش‌‌‌نویس از مسکن به عنوان یکی از 12 موضوع کلیدی کشور در کنار موضوعات برجسته و مهم دیگری مثل اصلاح نظام بانکی، بهبود فضای کسب و کار، اصلاح ساختار بودجه، حکمرانی یکپارچه منابع و مصارف آب و بحث انرژی یاد کرده است. اما بخش مهم این پیش‌‌‌نویس فارغ از بحث سیاست‌‌‌ها  تصویری از وضع موجود بخش مسکن در کشور ارائه داده است. هر چند این گزارش با عنوان «مقدماتی و غیر‌قابل استناد» منتشر شده و نسخه نهایی نیست، اما داده‌‌‌های آماری رسمی در آن به نحوی گرد آمده که به شناسایی چهار مانع بنیادی خانه‌‌‌دار شدن فاقدان مسکن انجامیده است. در واقع علاوه بر انعکاس تصویر وضع موجود، این گزارش به یک سوال مهم در بخش مسکن نیز پاسخ می‌دهد؛ اینکه چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟

سازمان برنامه و بودجه در این پیش‌‌‌نویس چالش بزرگ و اصلی بخش مسکن را عدم‌دسترسی تقاضای مصرفی و خانه اولی‌‌‌ها به مسکن معرفی کرده است. بر اساس این گزارش وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما از نگاه قوه عاقله برنامه‌‌‌ریزی برای دولت «نامطلوب» است.

در بخش مسکن دو شاخص کلیدی وجود دارد که توصیف‌‌‌کننده وضعیت دسترسی به مسکن است. یک شاخص «دسترسی به مسکن» است که فرض مبنای آن پس‌‌‌انداز کل درآمد فرد برای خرید خانه بوده و با این فرض برآورد می‌کند که هر فرد تا خانه‌‌‌دار شدن چند سال فاصله دارد. شاخص دوم «مدت زمان انتظار خانه‌‌‌دار شدن» است که بر اساس فرض متفاوت و البته واقع‌‌‌بینانه‌‌‌تری طول دوره زمانی خرید خانه را محاسبه می‌کند. فرض این شاخص پس‌‌‌انداز یک‌‌‌سوم از کل درآمد با هدف خرید ملک است.

صرف‌‌‌نظر از اینکه در حال حاضر با توجه به شرایط خاص اقتصادی حاکم بر کشور میزان پس‌‌‌انداز خانوارها به مراتب کمتر از یک‌‌‌سوم کل درآمد آنها بوده و حتی در برخی طبقات درآمدی به صفر میل می‌کند، با این فرض اکنون شاخص دسترسی به مسکن در کشور برای واحدهای 70 مترمربعی 36 سال و برای واحدهای 90 مترمربعی 42 سال است. این وضعیت در تهران بغرنج‌‌‌تر است، کما اینکه خرید خانه 90 مترمربعی برای تهرانی‌‌‌ها با فرض پس‌‌‌انداز یک‌‌‌سوم درآمد زمانی به درازای 54 سال می‌‌‌طلبد و برای خرید خانه 70 مترمربعی هم این زمان 45 سال است. مبنای این محاسبه درآمد سال 1400 خانوارهای شهری بوده که در کشور حدود 113 میلیون و در تهران 160 میلیون تومان در نظر گرفته شده است.  سازمان برنامه و بودجه همچنین تاکید کرده که شاخص دسترسی به مسکن برای دهک‌‌‌های پایین درآمدی با فاصله معناداری بیشتر است. این فاصله زمانی طولانی تا دسترسی به خانه در حالی است که مقدار استاندارد آن در دنیا با فرض پس‌‌‌انداز یک‌‌‌سوم درآمد 10 سال تعریف شده است. به این ترتیب در حال حاضر خروج مسکن از دسترس چالش اصلی بخش مسکن کشور شناسایی و از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.

 پیش‌‌‌نویس برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن به این موضوع نیز پرداخته است که چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟ عامل مخرب اول که در سال‌های اخیر مانع از خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان مصرفی شده است، مساله کمبود عرضه ناشی از فریز آپارتمان‌‌‌ها توسط سرمایه‌گذاران ملکی است. این گزارش از «عدم‌عرضه مسکن احداث شده» یا به عبارتی فریز واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط ملاکان به عنوان یکی از چهار دیوار مقابل خانه اولی‌‌‌ها یاد کرده که دسترسی آنها به مسکن را دشوار کرده است. در واقع این پیش‌‌‌نویس به منزله یک تایید رسمی از وقوع «انجماد ملکی» در بازار مسکن تهران و کشور است و به نقش مخرب آن در دسترسی به خانه اشاره کرده است.

در واقع سازمان برنامه و بودجه نیز در جریان تدوین پیش‌‌‌نویس برنامه هفتم با بررسی وضعیت سال‌های استثنایی بازار مسکن از نیمه دهه 90 به بعد، به این واقعیت پی برده که در گذشته حجمی از عرضه وجود داشته که ضمن تاثیر بر کنترل دامنه نوسان قیمت، دسترسی به خانه برای متقاضیان مسکن را نیز تسهیل می‌‌‌کرد؛ اما تبدیل شدن مسکن به تنها پناهگاه امن و بدون هزینه سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر موجب شکل‌‌‌گیری جریان انجماد ملکی در کشور شده و اثر آن به شکل کاهش عرضه بر روندهای جاری در بازار مسکن محسوس است.

در این پیش‌‌‌نویس «فریز زمین» نیز به عنوان دیوار دوم مقابل خرید خانه اول معرفی شده است. اشاره این پیش‌‌‌نویس به عدم‌عرضه زمین به بازار ساخت‌وساز با توجه به انگیزه‌‌‌هایی که برای حفظ زمین به صورت خام در میان مالکان وجود دارد بوده و بر اساس آن یکی از عوامل دخیل در کاهش عرضه مسکن به بازار برای اجابت تقاضای مصرفی را همین موضوع معرفی کرده است. این شرایط موجب شکل‌‌‌گیری یک گسل پنج‌‌‌ساله میان تولید و نیاز مسکن در کشور شده است. در حالی که نیاز کشور به ساخت مسکن در فاصله سال‌های 96 تا 1400 معادل چهار میلیون و 500‌هزار واحد برآورد شده بود، این گزارش نشان می‌دهد کل تولید صورت گرفته در این فاصله فقط 2میلیون و 468‌هزار واحد بوده است. به بیان دیگر در طول 5 سال مورد اشاره 55‌درصد کم‌‌‌سازی در کل کشور نسبت به نیاز صورت گرفته است. هرچند این آمار جدیدی نیست اما این بار سازمان برنامه و بودجه به عنوان نهاد برنامه‌‌‌ریزی برای قوه مجریه، در کنار ذکر این آمار تکراری واقعیت رکود تولید و رکود خرید و به اصطلاح مصرف ملک و عوامل شکل‌‌‌گیری در آن را نیز بررسی کرده است.


مساله یا به اصطلاح دیوار سوم مقابل خانه‌‌‌دار شدن تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن که این پیش‌‌‌نویس به آن پرداخته است، «تراکم فروشی» است.

در این گزارش به صراحت قید شده که تراکم‌‌‌فروشی و تغییر کاربری منبع اصلی درآمد شهرداری‌‌‌ها بوده و‌سازوکاری برای ایجاد درآمد سالم و پایدار فراهم نشده است. اما این موضوع چگونه می‌تواند به منزله مانع دسترسی به مسکن عمل کند؟ مطالعات کارشناسی متعددی در این زمینه وجود دارد که نشان می‌دهد اصل موضوع تراکم‌‌‌فروشی به عنوان یک عامل رشد قیمت زمین در شهرها به منزله موتور تورم ملکی عمل می‌کند و به ناتوانی در امر خرید خانه دامن می‌‌‌زند. در واقع مادامی که ارزش زمین و ساختمان‌‌‌های کلنگی واقع در شهرها بر اساس میزان تراکم اعطایی به آنها قابلیت جهش دارد، زمینه برای متورم شدن مسکن نیز فراهم است؛ کمااینکه زمین به عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن، تقریبا 70‌درصد از هزینه‌‌‌های ساخت یک واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد.

در نهایت چهارمین مانع دسترسی خانه اولی‌‌‌ها به مسکن که در پیش‌‌‌نویس برنامه هفتم مطرح شده، تورم هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز است. این گزارش نشان می‌دهد شاخص قیمت مصالح ساختمانی و همین‌طور شاخص بهای خدمات ساختمانی یا به اصطلاح دستمزد نیروی کار در اواخر سال 1400 نسبت به سال پایه 1395 (مقطع زمانی قبل از جهش تاریخی مسکن) دو برابر شده است. به این ترتیب دور از انتظار نبوده که افزایش چشمگیر هر دو جزء هزینه‌‌‌های ساختمانی اعم از مصالح و دستمزد نیروی انسانی علاوه بر تاثیر سوء بر تورم مسکن، به عنوان یک مانع پیش روی خرید خانه شناخته شود. در واقع تورم هزینه‌‌‌های ساختمانی هم در رکود تقاضای مصرفی و هم در رکود تولید مسکن نقش داشته و به عنوان یکی از چهار مانع مقابل خرید خانه اول از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.

  نوشین رشیدی